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科创浪潮袭来，新一轮核心资产在哪里？

今日新闻 2025年10月09日 15:33 0 admin

原创 刘博团队


01

全球资本风向转变

近日，全球最大风口——人工智能、芯片等领域传来几个大消息：

1、华为公布了昇腾芯片的规划路线，推出全球最强算力超节点和集群，并预言到2035年全社会算力总量将增长10万倍。

2、国产半导体行业进步迅速，崛起了一批拥有自主可控技术的明星企业，其中多家公司总部在深圳。

3、英伟达、甲骨文、OpenAI的一系列天价订单，引爆了全球人工智能投资浪潮。人们赫然发现，多家深圳企业是“北美算力链”的关联配套企业。

这几件大事说明，一场关乎全球财富格局的产业革命正在发生，引爆点之一就在深圳。

近期，世界知识产权组织（WIPO）公布的2025年全球创新指数（GII）百强创新集群排名，给出了答案。

深圳领衔的“深圳—香港—广州”科技集群，在连续5年位居全球第二后，今年首次夺冠。

这堪称“最关键的全球第一”。

科创浪潮袭来，新一轮核心资产在哪里？

这个全球第一的含金量极高。评选机构WIPO是联合国的专门机构，权威性毋庸置疑。而评选指标包含顶级期刊论文数、PCT国际专利申请量，以及风险资本（VC）交易量。

尤其值得注意的是新增的“风险资本交易量”指标。它衡量的是科技转化为市场产品和服务的能力。正是这个指标，助推“深港广”科技集群实现了对“东京—横滨”的超越。

这说明：在技术与资本结合得最紧密、转化效率最高的地方，深圳已是全球第一。

支撑这一地位的，是深圳无与伦比的创新生态：

  • 企业密度与活力：截至2025年，深圳的国家级高新技术企业数量已突破2.5万家，位居全国城市榜首。华为、腾讯、比亚迪、大疆……这些巨头与数以万计的中小科技企业形成了繁茂的创新雨林。

  • 研发强度与产出：深圳的R&D投入占GDP比重常年维持在5%以上，甚至超过以色列、韩国等科技立国。2024年，深圳PCT国际专利申请量连续21年全国第一。

  • 创新资本的聚集：作为中国三大VC重镇，截至2024年底，深圳聚集了1560余家创投机构，管理规模超1.5万亿元，其中超90%的资金精准投向科技创新，资本效率位居全国前列。

在深圳这片创新的土壤上，深圳湾超级总部基地（下称深超总）的核心价值，是已经实现了“科创+资本”的深度融合，成为了资本流向的最终落点。

02

第三台“财富发动机”全面启动

要看懂深超总的价值，⾸先要明白中国财富创造模式的转变。

回顾改革开放以来的历程，中国经济先后由两台超级“财富发动机”驱动：

第一台财富发动机：“制造业+出口”。核心生产要素是“低成本、高效率”，财富的源泉是融⼊全球产业链，赚取外汇。

第二台财富发动机：“城镇化+地产”。核心生产要素是“土地”，通过土地的资本化和大规模基建，撬动了史无前例的财富增长。

而现在，国家正在全力启动第三台“财富发动机”——科技创新+资本市场。

与前两代发动机温和的线性增长不同，第三台财富发动机带来的是指数级的财富裂变。

如比亚迪，其天使投资人当年的几十万投入，在资本市场的加持下，最终换来了超过8万倍、价值数百亿的惊⼈回报。再比如腾讯，其早期投资者的回报率也高达约8000倍。

近期备受关注的“茅寒之争”，正是这⼀深刻变革最生动的注脚。

显然，在这场由“科技创新+资本市场”驱动的财富浪潮中，深超总，将成为资产价值的最大风口。

科创浪潮袭来，新一轮核心资产在哪里？

（深超总俯瞰效果示意图）

在科创领域，深超总紧邻被誉为“中国最牛街道”的粤海街道。这个仅20多平方公里的弹丸之地，以不到深圳市1.5%的土地面积，贡献了全市近 20%的GDP，走出了超过115家上市公司。

粤海街道以其成熟的产业生态提供创新动能，而深超总则为头部企业提供战略决策的空间载体。中兴通讯、OPPO、中国电子等企业选择在此设立全球总部，意味着企业的战略决策、核心研发方向和全球运营管理等中枢功能将在此高度集中。

在金融领域，招商银行、中信证券等国内头部的商业银行和投资银行均将其总部或核心业务部门部署于此，这意味着万亿级资金的最终投向决策权被置于此地。

更重要的是，金融资本与科技创新在这里无缝衔接，极大地降低了信息不对称。金融机构能够近距离、高效率地识别和评估前沿技术和创新企业的真实价值，从而实现更精准、高效的资本配置。

如果说，要寻找一个坐标来锚定深圳乃至中国核心资产的未来想象力，那么将科技创新与资本配置进行极限压缩的深超总，无疑是其中最有力的回答之一。

03

极为罕见的资产样本

放眼全球，当科技创新与资本高效聚合，并最终投射到物理空间之上，每一个世界级的创新或资本中心，都必将诞生与之匹配的终极居住作品——我们称之为“顶峰资产”，它是城市价值的终极锚点。

在由金融资本主导的上一轮周期里，从伦敦海德公园一号到纽约ONE57，这些资产正是全球资本洪流所锚定的避风港。它们的崛起，定义了那个时代的价值逻辑。

而今，叙事正从“金融”转向“科创”。当深圳成为全球创新之都，人们探寻顶级价值的目光，也便从昔日的金融旧港，投向深超总这片属于未来的热土。

当深超总迎来与之匹配的人居作品，它不再只是时代发展的必然产物，更像是一枚被时代选中的“彩蛋”——以其不可比拟的稀缺属性，筑起一道坚固的、足以穿越资本周期的价值“护城河”。

第一：价值的基石：核心土地的天然稀缺。

买房不仅解决居住，更是购买一片土地的“未来股权”。真正不可再生的天然优势，是稀缺的核心土地价值。

美国旧金山湾区，这是全球无可争议的科创中枢，土地稀缺带来的地价飙升，导致旧金山湾区九县的房价中位数在十年间上涨了约150%，远超全美平均水平。创造了美国现代史上最惊人的土地价值增长神话之一。

全球三大金融中心之一的纽约，在中央公园以南狭长的岛屿上，所有新开发项目都只能是“存量置换”。正是这种极致的稀缺，支撑起了诸如中央公园南220号顶豪公寓，其顶层复式以近2.5亿美元的天价成交，每平米单价超过70万人民币。

科创浪潮袭来，新一轮核心资产在哪里？

（深超总效果示意图）

在深超总117公顷的土地上，已吸引中国电子、京东、大疆、OPPO、招商银行、中信证券等多家世界500强及独角兽企业入驻开发。预计未来将汇集约30万高净值就业人口，其密度之高，相当于将“福田CBD+南山科技园”浓缩于一方之地。而其中，用于居住功能的面积仅占整个“方盒”边缘的不到3%。

联泰超总湾占地约9.2万㎡，计容建面约27.7万㎡，正坐落于这片稀缺的居住用地之上。作为深超总最后仅存的纯粹宜居型大社区，它代表的是一次融入世界级科创中枢的绝佳机遇。

在深圳湾沿线，如此核心且稀缺的土地条件，已不可能再有。若将视野进⼀步放大，从整个深圳市区，乃至全国一线城市的核心CBD来看，更是近年来极为罕见的“珍品”。

而且，当深超总其他地块容积率普遍在7.0以上时，联泰超总湾3.0超低容积率的背后，是人均占有土地、阳光、空⽓和视野的根本性差异。它意味着在一个注定高效运转的经济心脏地带，硬生生地切割出了一片低密度的、舒展的、安静的土地。

在科创资本中枢，每一寸土地都浸染着时代的机会成本。能在深超总“效率至上”的稀缺土地上，保留一片用于“奢侈呼吸”的低密居住领地，其本身就是对财富阶层严格的筛选，也是资产价值坚硬的“压舱石”。

第二：自然的馈赠：景观资产的不可替代。

全球房地产咨询机构莱坊（Knight Frank LLP）出具的报告指出：拥有稀缺景观（海景、公园景、湖景）的豪宅，其资本价值增长及抗风险能力，普遍比同区域无景观物业高出15%-25%。

位居全球金融中心伦敦的海德公园一号，常年占据着全球最昂贵公寓的榜单，其俯瞰伦敦“绿肺”的永久景观，被顶豪视为稀缺“珍品”，即使高达每平米66万元人民币，仍是全球富豪争相收藏的对象。

美国迈阿密Faena House拥有东向永久海岸线，2015年开盘4000美元/㎡，2023年顶层复式换手2.8万美元/㎡，70%溢价来自法律条文“不得再建海景屏障”。

在顶级地段，“景观”不再是锦上添花的装饰品，而是构成顶级资产不可分割的一部分，其本身就是一种强大的“硬通货”。

回看有着世界级城市天际线全景的深超总，它拥有最开阔的一线海景湾景稀缺资源，16.2公里长的深圳湾公园/人才公园无缝连接的绿意，远眺香港米埔自然保护区的山峦与湿地，以及68.5万㎡国家级华侨城湿地＋塘朗山天际线＋社区内湖＋中央绿轴公园……

大自然的稀缺馈赠，哪怕占据其中一项，都可以成为片区资产的价值天花板。联泰超总湾，奢侈地占有了“绝大部分”。

其中，两大景观极为难得：

一是国家级的永久性华侨城湿地，为城市心脏地带保留了一片永不褪色的生态画卷。

二是无遮挡的南向深圳湾海景。深圳作为滨海城市，虽拥有260.5公里的蜿蜒海岸线，但城市核心区海景资源因开发限制与生态保护而日益稀缺。联泰超总湾坐拥深圳湾沿岸正南向、无遮挡一线城市海景。

这样的绝佳视野，不可再生，已成为一种难以复制的珍稀资产。

科创浪潮袭来，新一轮核心资产在哪里？

（联泰超总湾效果示意图）

第三：圈层的密码：人际场域的纯粹构建。

选择一处居所，即是选择一个圈子；邻居，是最好的名片。顶级人居的终极价值，往往体现在那扇门之后所链接的“隐性资本”。

香港浅水湾的物业，价值往往比咫尺之遥的港岛核心商业区高出30%-50%。这背后的逻辑在于，它不仅仅是一处居所，更是通往一个由商业巨子、金融领袖和世家名流构成圈层的身份象征。

作为深超总核心区罕有的居住配套，联泰超总湾天然承接片区"世界500强总部走廊"的产业势能。其类型由天际大平层与特色独栋型产品构成，户型面积约300-1000㎡，大部分为不限购不限贷的商务公寓。这样的价值属性天然过滤了非同量级客群，成就高品质人居圈层。

可以预判，这里未来将对全国性的财富人群形成强大引力，构筑一个高度集中的顶豪社区。它远不止是居所，更是一个由实力对等、视野共同、价值观相似的成员凝聚而成的社交场域。


科创浪潮袭来，新一轮核心资产在哪里？

（联泰超总湾效果示意图）


04

结尾语

从美联储再次按下降息的“启动键”，到国内M1增速持续攀升、万亿存款加速“搬家”，宏观环境正发出同一个信号：新一轮的资产大迁徙已然开启。

历史是最好的参照。在上一轮周期中，全球资本涌入伦敦这样的传统金融中心其核心豪宅在近半个世纪里实现了106倍的价值增长，成为最坚固的价值锚点之一。

如今，时代的主引擎已从传统金融切换为“科创+资本”，这意味着资本的新锚点将从伦敦转向深圳，其核心资产的价值兑现不仅将更快，想象空间也更为惊人。

在“科创+资本”汇聚的深超总，联泰超总湾凭借其核心土地价值、绝佳景观与纯粹圈层，应运而生。它不仅是值得珍藏的传世之作，更是承接全球资本洪流的天然载体。

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